购买“法拍房”，原房主不搬走或存在长期租约，买受人怎么办？

1.主张权利，要求交付：您作为合法的房屋所有权人（凭法院出具的《执行裁定书》和《协助执行通知书》完成过户后），有权要求占有人腾退房屋。您可以先与占有人（原房主或承租人）进行正式沟通，出示法律文件，要求其限期搬离。

2.申请法院强制清场：这是最主要的救济途径。根据相关法律规定，司法拍卖公告中通常会明确“房屋按现状交付，交付不清的风险由买受人承担”。但实践中，对于法院负有交付责任的拍卖，您可以向执行法院提交强制交付（清场）申请。法院经审查，如果认为该占用行为妨害了执行，可以依法采取强制措施，包括：

对占有人进行教育、训诫。

发出强制迁出公告，责令其在指定期间搬离。

逾期不搬的，由法院强制执行，强制将房屋内的财物搬出并交付给您。

3.针对“长期租约”的处理：

审查租约真实性：重点审查租约签订时间（是否在房屋抵押或法院查封之前）、租金支付是否合理、是否一次性付清长期租金等。实践中，为对抗执行而倒签的“虚假租约”或明显不合理的租约，法院可能不予认可。

主张“买卖不破租赁”的例外：即使租约有效，根据相关司法解释，如果租赁关系成立于抵押权设立之后或法院查封之后，您作为买受人可以要求承租人腾退，即“买卖不破租赁”原则在此不适用。您需要向法院提供证据证明抵押或查封时间早于租约。

通过诉讼解决争议：如果就租约的效力或履行发生争议，您可能需要另行提起民事诉讼，请求法院确认租约无效或解除租约，以排除交付障碍。

核心建议：购买法拍房前，务必通过公告、现场调查等方式，尽可能查清房屋的占有、租赁情况。遇到障碍时，首要步骤是及时、正式地向负责拍卖的执行法院提出书面申请，请求法院依职权处理，而不是自行采取强制手段。