对方名下没有存款只有房产怎么执行？

一、先立案执行，把房“冻”住

拿到生效判决后，向法院申请强制执行；执行局用“总对总”查控确认无存款后，对你提供的房产线索：

1. 下查封裁定并到不动产中心办查封登记（限制过户、抵押）；

2. 发执行通知 + 报告财产令；

3. 查这套房的抵押、租赁、居住权、是否共有。

查封后房子卖不掉也过不了户，先锁死再说。

二、核心路径：评估 → 网拍（两拍一变）→ 分钱

法院处置不动产的标准动作：

1. 定价：双方议价 → 网络询价 → 委托评估；

2. 一拍：公告 30 天，起拍价不低于评估价 70%；

3. 二拍：公告 15 天，在一拍底价上再降≤20%；

4. 变卖：60 天；

5. 流拍后：你可申请以保留价以物抵债。

成交后法院出《成交裁定书》，买家过户；拍卖款按这个顺序分：

• 先付执行费、评估/辅拍费；

• 有抵押的，抵押权人优先受偿；

• 留（如有）5–8 年租金给被执行人；

• 剩多少给你；不够的你继续追偿。

三、对方喊“这是唯一住房”≠ 不能拍

这是最常见的误区。唯一住房也能拍，满足《执行异议复议规定》第 20 条任一情形即可：

有扶养义务人（子女/父母）名下另有房；

判完之后他为躲债把别的房转了；

你（申请执行人）书面同意从卖房款里扣 5–8 年当地市场租金。

实务里最常用的就是第三条——你点个头，法院就能拍；拍完按当地租金预留几年钱给他租房。

四、房上有抵押：先还银行，再轮到你

如果房产已设按揭/抵押：

• 银行是优先权人，拍卖款先清抵押本息；

• 清完还有余款才发给你；

• 若卖了不够还银行，差额你继续对被执行人其他财产执行（或终本后恢复）。

提示：申请拍卖前，让法官先出《协助查询》看抵押余额，算算“卖价－抵押－税费”还剩多少，避免白垫评估费。

五、房是“和配偶/他人共有”的

法院可整体查封，处置分两种：

• 能分份额且不减值：只拍他那份；

• 不能分（住宅通常如此）：整体拍，通知共有人优先购买权，卖完后把共有人那份退回去，只扣他那份价款。

共有人若扯皮，可提析产诉讼，执行暂停；但拖不久。

六、除了硬拍，还有两条更快的路

1. 以物抵债（双方同意）

房价和债差不多时，直接签协议把房抵给你，省拍卖费、周期短。

2. 执行和解

约对方谈：分期 + 不拍房；或他自行卖房还钱。法院出和解裁定。

七、拍不掉/不够还，怎么办

• 二拍、变卖都流拍，你又不要房 → 法院解封退还，案子终本；

• 终本不是结束：发现他新财产（含新买房、工资、股权）可随时恢复执行，无时效限制；

• 同时对他用组合拳：限高、纳失、罚拘，有能力拒不执行可追究拒执罪。

八、你作为申请人要做的几件事

1. 立案时主动写《财产线索书》：小区名、权证号、预估市值；

2. 唯一住房情形，早一点交《同意预留 5–8 年租金》书面意见；

3. 让法官先核抵押余额，算“净回收”；

4. 一拍前盯评估价，异议要在收报告 10 日内提；

5. 流拍后及时决定要不要“以物抵债”。